주택담보대출 DSR 정부정책 변화, 대출 받기 어려워진 이유, 마이너스 통장 DSR 계산기

DSR이란 무엇인가요?

DSR(Debt Service Ratio)은 ‘총부채원리금상환비율’로, 대출을 받은 사람이 부담해야 하는 모든 부채 상환액을 연 소득으로 나눈 비율을 말합니다. 쉽게 말해, 한 해 동안 갚아야 하는 부채 상환액이 소득 대비 어느 정도를 차지하는지를 나타내는 지표입니다. 이는 대출 상환 능력을 평가하는 데 중요한 역할을 하며, 금융기관이 대출 심사를 진행할 때 주요 지표로 활용됩니다.
DSR 계산 공식은 다음과 같습니다:
 
 

DSR = (모든 대출의 원리금 상환액 / 연간 소득) × 100

 
 
예를 들어, 연 소득이 5,000만 원인 사람이 주택담보대출로 연간 1,000만 원, 신용대출로 연간 500만 원을 갚아야 한다면, 이 사람의 DSR은 (1,000만 원 + 500만 원) / 5,000만 원 × 100 = 30%가 됩니다.
DSR은 LTV(Loan to Value Ratio, 담보인정비율)나 DTI(Debt to Income Ratio, 총부채상환비율)와 함께 대출 규제 정책에서 중요한 기준으로 사용됩니다. 특히, 우리나라에서는 DSR을 강화하여 가계부채를 관리하고 금융 안정성을 유지하려는 움직임이 꾸준히 이어지고 있습니다.
 
DSR 계산 시 주의해야 할 점은 마이너스통장이 DSR 산정할 때 많은 영향을 미친다는 것입니다. 보통 DSR은 갚아야 할 돈을 계산하는 것이라고 생각하기 쉬운데, 마이너스 통장의 경우 개설 한도, 즉 얼마까지 마이너스 통장으로 끌어 쓸 수 있는지가 기준이 됩니다. 
 
가령 제가 1억짜리 마이너스통장을 개설했다고 하면, 실제 마이너스 통장에서 돈을 빌려쓰고 있지 않더라도 DSR 계산 시 1억을 5년 간 상환하는 것으로 계산하여 DSR 계산 시 상환해야 할 원금이 2,000만 원으로 산입 됩니다. 즉  연간 원리금 상환액은 약 22,645,480원입니다. 이는 원리금 균등 상환 방식으로 계산된 금액입니다
 
위와 같이 마이너스 통장의 원리금 상환액 계산 시 원금 상환액은 (마이너스 개설 한도 / 5년) 으로 계산되는데, 그 이유는 마이너스 통장의 경우 언제든지 빼서 쓸 수 있는 돈이기 때문에 은행에서는 이렇게 마이너스 한도 최대치를 부채상환액으로 산정한다고 합니다. 
 
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우리나라 주택담보대출 DSR 정책 변화

DSR은 2018년 처음 도입된 이후, 가계부채 관리를 위한 핵심 정책 도구로 자리 잡았습니다. 그동안 여러 차례 변화와 강화 과정을 거치며 현재의 체계를 이루게 되었는데, 이 글에서는 주요 정책 변화를 연도별로 살펴보겠습니다.
 

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1. 2018년: DSR 개념 도입

DSR은 금융위원회가 2018년 7월 가계부채 관리 방안의 일환으로 처음 도입했습니다. 당시 DSR은 금융기관별 자율 규제 수준에서 운용되었으며, 대출자의 상환 능력을 보다 정밀하게 평가하기 위해 기존 DTI 대비 더 포괄적인 지표로 활용되었습니다.
2018년에는 대출 종류에 따라 DSR 적용 기준이 달랐으며, 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 카드론 등도 포함해 종합적인 대출 상환 능력을 평가했습니다.
 
그럼 당시에는 어떻게 DSR을 적용했을지 조금 더 상세하게 살펴보겠습니다. 
 
당시에는 DSR 기준이 차주별로 명확히 의무화되기보다는, 금융기관별로 자율적으로 적용되던 시기였습니다. 다만, 금융기관들이 고위험 차주에 대한 관리를 강화하기 위해 40% DSR을 기준으로 삼는 경우가 많았습니다.
 
즉, 1금융권은 DSR 40% 내외, 2 금융권은 DSR 50% 수준에서 대출 심사가 이루어졌습니다. 그러나 당시에는 대출 규모와 관계없이 모든 차주에게 일괄 적용되기보다는, 고소득자나 고액 대출자 중심으로 관리되었습니다.
 
2021년부터 단계적으로 DSR 규제가 강화되면서 본격적으로 모든 차주에게 구체적인 기준이 적용되기 시작했습니다.
 
저의 경우 당시에 지역농협에서 주택담보대출을 받았는데 지역농협의 경우 제2금융권에 해당하기 때문에 50%의 DSR을 적용받았습니다. 

2. 2021년: 단계적 DSR 강화

2021년 7월부터 금융당국은 단계적으로 DSR 규제를 강화하기 시작했습니다. 주요 내용은 다음과 같습니다:

• 단계 1 (2021년 7월):
  • 연 소득 8,000만 원 이상의 고소득자를 대상으로 DSR 40% 규제가 적용되었습니다.
  • 규제는 우선적으로 1금융권에 도입되었으며, 2금융권은 DSR 50% 기준이 적용되었습니다.
• 단계 2 (2022년 1월):
  • 총 대출액이 2억 원을 초과하는 대출자로 규제 대상이 확대되었습니다.
  • 이 단계부터는 DSR이 주택담보대출뿐 아니라 모든 대출 상품에 걸쳐 적용되기 시작했습니다.

3. 2022년: DSR 전면 확대, 스트레스 DSR 적용

2022년 7월, 금융위원회는 모든 차주를 대상으로 DSR 규제를 전면 확대했습니다. 주요 내용은 다음과 같습니다:

• 적용 범위 확대: 총 대출액 1억 원을 초과하는 모든 대출자에게 DSR 규제가 적용되었습니다.
• 강화된 규제 비율: 1금융권은 DSR 40%, 2금융권은 DSR 50% 기준이 지속적으로 유지되었습니다.
• 세부 적용 항목: 신용대출, 자동차 할부금, 전세자금대출 등 모든 대출 상환액이 DSR 계산에 포함되었습니다.

이러한 변화는 고소득자뿐만 아니라 중저소득자 및 다중채무자에게도 영향을 미치며, 대출 한도가 감소하는 결과를 가져왔습니다.
 
또한 스트레스 DSR 적용으로 대출 한도를 더욱 감소하게 되었는데 스트레스 DSR에 대한 자세한 내용은 아래 링크를 참조해 주시기 바랍니다. 
 
▶스트레스 DSR 더 알아보기
 

4. 2023년 이후: DSR 추가 강화 및 맞춤형 정책

2023년 이후, 금융당국은 특정 집단을 대상으로 맞춤형 DSR 정책을 도입하기 시작했습니다. 예를 들어, 청년층과 신혼부부를 위한 DSR 예외 조항이 신설되었습니다.

• 청년층 완화 정책:
  • 청년층의 경우, 미래 소득 증가 가능성을 고려하여 DSR 계산 시 소득 산정 기준이 완화되었습니다.

▶ 청년 DSR 완화정책 더 알아보자(나이, 혜택내용 등)

• 중저소득층 지원:
  • 주거 안정을 위해 전세자금대출의 경우 일정 비율을 DSR 계산에서 제외하거나 완화했습니다.

이 외에도 대출 만기 연장, 원리금 상환 유예 등 다양한 보완 정책이 병행되었습니다.

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DSR 정책 변화의 영향

1. 가계부채 관리
   • DSR 강화는 가계부채 증가 속도를 둔화시키는 데 기여했습니다. 실제로 2022년 이후 가계부채 증가율이 완화되었으며, 금융 안정성이 한층 강화되었습니다.
2. 대출 한도 축소
   • DSR 규제가 강화되면서 대출 한도가 줄어드는 현상이 나타났습니다. 이는 특히 중저소득자와 다중채무자에게 큰 영향을 미쳤습니다.
3. 부동산 시장 영향
   • 주택담보대출 규제 강화는 부동산 시장의 과열을 억제하는 데도 기여했습니다. 하지만 일부 지역에서는 거래량 감소와 함께 주택 가격 하락이 나타나기도 했습니다.

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결론

우리나라의 DSR 정책은 가계부채 문제를 해결하고 금융 안정성을 유지하기 위한 핵심 수단으로 자리 잡았습니다. 2018년 도입 이후, 점진적이고 체계적인 강화 과정을 통해 현재는 모든 차주를 대상으로 엄격한 대출 심사 기준을 적용하고 있습니다.
 
하지만 이러한 규제 강화는 일부 대출자의 금융 접근성을 제한할 수 있다는 한계도 존재합니다. 따라서 앞으로는 차주의 상황에 맞춘 유연한 정책 운용과 더불어, 가계부채 관리를 위한 지속적인 모니터링이 필요할 것입니다.
 
 
 
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