서울대 가기보다 쉬운 내 아이 건물주 되기 핵심요약 2편 Part 3, 4, 5(끝)

이 블로그 글은 "서울대 가기보다 쉬운 내 아이 건물주 되기(저자 박익현)" 책을 요약한 것입니다. 책 내용은 파란색으로, 책에 대한 저의 생각은 검은색으로 적었습니다. 자세한 내용은 직접 책을 보시는 것을 권해드립니다. 이 책의 대략적인 내용을 알고 싶은 분들을 위해, 그리고 저의 독서 기록을 위해 작성했습니다. 책의 전반부인 핵심요약 1편(Part 1,2)를 보고 싶으신 분들은 아래 링크를 클릭해 주세요.

 

https://notion8438.tistory.com/43

서울대 가기보다 쉬운 내 아이 건물주 되기 책 핵심 요약 1편 Part 1, 2

 

서울대 가기보다 쉬운 내 아이 건물주 되기 핵심요약 2편

 

Part3. 건물주가 되기 위한 나이대별 전략

1. 10대 아이, 20살에 종잣돈 마련하기 위한 전략

1) 경제교육과 부동산 교육
  - 함께 모노폴리 게임하는 것 추천함.
  - 부동산 관련 현장에 데리고 다니는 것 추천함. 간단한 서류 떼는 심부름을 시키는 것도 좋음. 관공서 다닐 때 같이 다니는 것도 좋은 교육이 됨.
  - 알든 모르든 애를 데리고 다니면서 설명해 주면 옆에서 보고 배움.
2) 돈 버는 능력, 유지 능력, 소비 능력
  - 자신의 능력을 활용해 돈 버는 능력 키우기
  - 번 돈은 장기 적금, 장기 주식투자 등 바로 돈을 빼서 쓰기 어려운 형태로 만들어주기
  - 소비하는 능력 키우기. 이것이 나에게 정말 필요한 것일까? 이것을 사기 위해 내 돈을 사용하는 일이 올바른 일인가?
3) 10대를 위한 투자교육
  - 10대의 주요 목표는 20대 전까지 종잣돈을 마련하는 것.
  - 투자능력을 키우는 것도 중요. 모의투자 해보기.

2. 부자가 되고자 하는 20대를 위한 전략

1) 탈사회화하기
  - 말 잘 듣는 학생 no. 절대로 사회가 만든 구조만을 바라보지 말라. 남들과 다른 노력과 선택으로 남보다 빠른 은퇴를 할 수 있고 여유 있는 삶을 살 수 있음.
2) 현실적인 경제 공부와 부동산 공부
  - 모의 부동산투자 해보기. 부동산 관련 유튜브 보기. 같이 현장 보기. 오를만한 지역 찾기. 리모델링 비용 확인하기. 내가 사는 주변 건물 가격 확인하기 등.
3) 빠르게 투자자 입문하기
  - 돈 버는 일에 집중하기. 지식 창업 등 꼭 취업이 아니어도 됨.
  - 부동산으로 돈을 번다는 것은 머리로 하는 것이 아니라 몸으로 하는 것임. 직장을 다니고 있다면 거기서 버는 소득을 종잣돈 모으는 데 집중해야 함. 직장생활 외 나에게 벌어다 줄 구조를 끊임없이 생각하고 만들어야 함.

3. 인생에서 가장 바쁜 30대를 위한 전략

1) 돈이 있어도 더 많은 노력이 필요하다.
  - 건물주가 되기 위한 전략은 20대와 비슷함. 그러나 더 절실한 상황. 직장, 결혼, 출산으로 묶여있는 삶. 더 많이 공부하고 더 많이 노력해야 함.
2) 경제 교육과 부동산 교육
  - 충실한 기본기가 있어야 함. 그래야 사기, 투자제안 등의 유혹에 혹하지 않음.
  - 20대와 동일한 방법으로 부동산 공부 해야 함.
  - 부동산 지식적인 공부는 계속해 나가면서 휴일에 틈틈이 임장을 나가거나 공인중개사 사무소에 가보기를 바람. 부동산에 대해 눈을 뜨기 가장 좋은 방법은 현장답사임. 그리고 그 지역 전문가에게 이야기 들어보는 것.
3) 자녀를 교육하라.
  - 5세 이상의 자녀라면 건물주 프로젝트 시작할 수 있음. 더 많은 것을 가르쳐줄 수 있고 무궁무진한 가능성이 있음. 어린 자녀를 가르치기 위해서는 쉽고 정확하게 알려줄 수밖에 없고 가르치기 위해서는 부모가 더 많이 배운 게 된다는 사실을 알게 됨.
- 본인이 건물주가 되어야 자식도 건물주가 될 수 있음. 내가 먼저 건물주가 되고 멘토가 되어야 함.
4) 돈 버는 능력, 유지 능력, 소비 능력
  - 파이프라인 구축 중요. 종잣돈이 있다면, 수익형 부동산에 투자에서 월세 받는 상품 만들고, 노하우로 콘텐츠 만들어서 기타 소득 만들어야 함.
  - 돈 되는 글쓰기 열풍. 자신만의 업무분야를 공유해서 수익화 구조를 만들거나 강의를 해서 벌 수 있음.
  - '소비능력'을 가장 조심해야 함. '워라밸'을 너무 강조하다 보면 휴식을 취할 때 무분별하게 소비를 하는 경향을 유의해야 함.

(리뷰)
어린 딸들을 키우는 내 입장에서 가장 인상적이었던 부분은 아이들에게 모노폴리라는 게임을 통해 부동산의 원리를 이해하게 하고 부모와 함께하는 현장을 통해 자연스럽게 경제에 대해 배워나가는 것을 추천하는 것이었다. 사실 나도 과거를 생각해 보면 처음 신림동 고시촌에 올라가서 월세 구하고 동생이랑 같이 살 전세 구할 때 사실 뭣도 모르고 다녔던 기억이 있다. 그만큼 부동산을 볼 줄 아는 눈도 없고 부동산에서 이렇게 저렇게 집을 보여주면서도 우리한테 돈 한 푼 안 받는다는 게 신기했었다. 이사를 하고 확정일자를 꼭 받아야 한다는 부모님 말씀에 그렇게 하긴 했지만 그것이 어떤 효과가 있는지는 정확히 알지 못했다. 모든 것이 낯설었다. 배워본 적이 없어서다. 하지만 이 책을 보니 우리 아이들에게는 어릴 때부터 가르칠 필요가 있겠다는 생각이 들었다.

그리고 20대에게 추천하는 모의투자도 좋은 공부 방법이라 생각한다. 내가 고등학교 1학년 때 사회를 전공한 담임선생님이 반 학생들을 대상으로 모의 주식투자를 시킨 적이 있었다. 그땐 왜 이런 걸 해야 하나, 진짜 돈을 벌 수 있는 것도 아니니 더 와닿지도 않고 관심도 가지지 않았다. 그런데 주식투자를 해보고 이 책을 읽으니 그때 좀 더 관심을 가지고 공부했더라면 지금 더 좋은 혜안을 가질 수 있지 않을까 하는 생각이 들었다. 건물투자도 마찬가지다. 모의투자로 해보는 것도 리스크 없이 더 재밌게 해 볼 수 있을 것 같다. 요즘 경매에 관심이 많은데 관심 가지는 물건을 내가 살 수는 없지만(돈이 없어서) 만약 저걸 샀다면 시세차익을 봤을까 월세는 얼마나 받았을까를 나중에라도 추적해서 기록해 놓으면 나중에 내가 투자할 때 도움이 많이 될 것 같다.

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Part4. 부동산 투자 할 때 8가지 규칙 모르면 후회한다.

1. 부동산투자 3 요소가 부동산의 전부

: 입지, 수요, 물건
1) 입지
  - 입지는 땅을 말함. 인간이 경제활동을 하기 위해 선택한 장소를 의미.
  - 사람들이 많이 몰리는 곳이 돈 되는 땅. 상거래가 발달한 곳.
  - 교통과 교육 인프라 중요. 학원가, 면학분위기 등.
2) 수요
  - 인구가 늘어나면 그 지역 부동산 가격이 올라감. 입지가 아무리 좋아도 공급이 넘쳐나면 가격이 오르지 않음.
3) 물건
  - 물건의 종류. 아파트, 오피스텔, 상가, 오피스, 지식산업센터 등 물건의 종류마다 성격과 투자 방법이 달라짐
  - '컨디션'. 그 물건의 연식, 편의시설, 규모 등을 비교해서 선택해야 함. 이런 디테일이 가격에 영향을 미침.
  - '수익률'. 부동산투자를 하는 최종 목표. 시세차익으로 나오는 수익을 제외하고 난 금액. 수익률 계산하는 훈련 필요.

2. 땅값은 결코 배신하지 않는다.

- 땅값은 떨어지지 않음.
- 건물은 부동산의 핵심이 아님. 핵심은 땅! 건물은 사는 순간부터 노후화되고 중고 물건이 됨. 그러나 땅은 시간이 지나도 절대 가격이 내려가지 않고 오히려 올라감.
  - 부동산을 볼 때 건물이 아닌 '땅'을 보는 습관을 들이자.

3. 부동산 규제가 부동산투자에 미치는 실제 영향

- 집값을 규제 정책으로 잡은 적은 없음.
- 집값이 강제적으로 안정화되거나 떨어진 경우는 근 30년 동안, IMF나 금융위기 같은 큰 위기를 겪은 시기뿐임.
- 규제를 아무리 많이 실행해도 시장의 논리와 움직임은 예측할 수 없음.

4. 세금을 알아야 제대로 된 수익을 알 수 있다.

- 국세와 지방세로 나뉨. 구매, 보유, 매도 등 각 시기별로 내는 세금이 달라짐.
- (구매 시) 국세: 인지세, 상속세, 증여세 / 지방세: 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세
- (보유 시) 국세: 종부세, 농어촌특별세 / 지방세: 재산세, 지방교육세, 지역자원시설세
- (매도 시) 국세: 양도소득세

5. 부자들이 말하는 자산은 다르다.

- 강남에 아파트 3채가 있어 자산 가치가 80억 인 사람이 있으나, 매월 세금으로 나가는 돈만 수백만 원이라 기본 생활이 형편없음. 이 경우에도 아파트 3채가 자산이라고 할 수 있을까?
- 부자들은 집을 소유하게 됐을 때 자산의 목록에 포함하지 않고 부채의 목록에 포함시킴. 부동산 소유로 인해 내야 하는 세금을 고려하는 것임.
- 어떤 사람은 아파트 10채를 가지고 있는데, 모두 월세임. 이 경우에는 월세로 세금을 내고도 수익이 발생. 이 경우에는 부동산을 자산에 포함시킬 수 있음.
- 정리해서 말하면 부자들은 현금흐름을 발생시킬 수 있는 부동산만 자산에 포함시키고 그렇지 않은 자산은 부채에 포함시킴.
- 하우스 푸어가 될 것인가, 현금흐름을 만들 것인가.

6. 부동산투자자가 사장님인 이유

- 부동산은 리모델링 등 내 노력으로 수익률을 높일 수 있음.
1) 주택임대사업자와 일반임대사업자 비교
  - 주택임대사업자는 정부주택과에서 신청할 수 있고, 일반임대사업자는 세무서에서 신청함. 온라인으로도 가능함. '렌트홈' 참고.
  - 주택임대사업자는 주거전용, 일반임대사업자는 업무전용임.

7. 초보라면 '이것'과 '이것'을 모르면 안 된다.

: 청약과 분양
1) 청약의 달콤한 유혹, 그리고 영원한 노예계약
당첨되기가 어렵다. 대출이 많이 필요하다. 집값 상승률이 너무 높아서 내 집값이 올라도 내가 가고자 하는 집값은 더 올랐기 때문에 조금씩 집을 늘려서 살기가 쉽지 않다.
2) 잘하면 중박, 못하면 쪽박, 분양
(1) 아파트 분양
- 분양권을 사고파는 투자. 프리미엄을 받고 팔 수 있다는 장점. 인기가 떨어질 경우 마이너스 P 발생. 자금조달계획서 입증 못할 시 불이익받을 수 있음. 양도소득세 발생.
(2) 비아파트 분양
- 물건 분석을 잘하지 못하면 손해가 큼

8. 부동산으로 돈 버는 방법 단 두 가지 : 시세차익, 수익형

1) 시세차익형 투자, 양날의 검
2) 수익형 투자, 현금흐름에 집중하다.
- 부자들은 시세차익형을 조심함. 오를수록 팔기도 어렵고 세금만 많이 내기 때문.

(리뷰)
저자는 시세차익형 투자보다는 수익형 부동산 투자를 추천한다. 제목도 건물주와 관련 있듯 결국 부동산 투자의 꽃은 따박따박 월세 받는 것이고 덤으로 시세차익도 노리겠다는 것이다. 그러기 때문에 내 집 마련을 위해 투자하는 사람이나 아파트 투자자들은 이런 부분에 있어서 이 책의 내용에 공감하지 못할 가능성이 크다.

특히 세금 부분에 대한 관점이 다를 수 있다. 저자는 시세차익형은 양도소득세만 많이 내야 하고 보유기간 동안 재산세도 커서 메리트가 없다는 취지로 말하고 있다. 그 부분에 있어서 나도 동의하는 바다. 하지만 시세차익이 커서 취득세 빼고도 1억 양도차익을 내고 팔면 초단기 매도라 하더라도 양도소득세 7천만 원을 제외한 나머지3천만 원은 남는다, 매매사업자의 경우 더 절세가 가능하다 이런 주장도 할 수 있다. 세금을 7천만 원 떼 가는 거에 포커스를 둘 것이냐, 그래도 3천만 원은 넘는다에 포커스를 둘 것이냐의 관점 차이이지 않을까 싶다. 어쨌든 1원이라도 남는 장사라면 그것으로 족하니까 말이다. 하지만 저자는 아마 같은 값이면 세금을 너무 많이 떼가는 시세차익형보다 현금흐름을 만들 수 있고 가격방어도 되면서 나중에 팔 때 시세차익도 낼 수 있는 건물(상가 등)이 더 낫다고 판단하는 것 같다.

나의 경우 결혼으로 다주택자가 되면서 주택에 대한 투자는 사실상 불가능(이미 주담대가 있어서 대출이 안됨)한 상황이라 상가투자에 대해 공부하던 터라 저자의 관점에 관심이 갔다. 다만, 지금 어수선한 시국과 내수침체, 코로나 이후 소비방식의 변화 등으로 인해 상가 투자가 잃지 않는 투자인지 그 부분에 대해 확신은 서지 않는 상황이다. 물론 입지가 가장 중요하고, 무조건 이기는 입지는 있다고 하지만 아직 나에게는 그걸 보는 혜안이 없기 때문에 더 많은 공부가 필요할 것이다.

PART5. 부동산 달인이 되기 위한 11가지 투자 비법

1. 부자는 현장을 둘러보지 않고 투자하지 않는다.

1) 부자들은 다 아는 임장 노하우
- 답은 늘 현장에 있다.
- 처음에는 물건지 중심으로 자체 입지 확인하기. 지반은 괜찮은지, 경사로에 있지는 않은지, 옆건물 그림자에 영향을 받지는 않는지, 상가 시설 위치는 편리한지, 제일 가까운 역이나 정류장은 얼마나 떨어져 있는지, 입주민 구성은 어떻게 되는지 확인. 이것을 확인하는 데만도 반나절 이상 꼬박 걸림.
- 이후 재방문 시, 주변 건물과 환격 쾌적성 확인하기. 주변에 공사계획이 있는지, 주변 건물 중 대장물건이 있는지. 근처 슈퍼마켓에 들르거나 지역 주민에게 물어보기.
- 마지막으로 한번 더 방문할 수 있다면 시간대를 달리해서 갈 것을 추천함. 낮에 보는 것과 밤에 보는 것은 다르기 때문.
2) 능력 있는 공인중개사를 만나는 방법
- 그 지역에 대해 알고 싶다면 공인중개사, 원주민 만나서 얘기해 볼 필요 있음.
- 단, 공인중개사가 무조건 답은 아닐 수 있음. 제대로 된 공인중개사를 만나는 일이 중요.
- 공인중개사와 만날 때, 우리는 해당 지역 정보를 듣기 위해서 가지만, 정보만 듣고 가버리는 투자자를 좋아하는 공인중개사는 없음. 처음 지역에 방문하면 최소 5군데 공인중개사 만날 것을 추천. 관계가 중요함. 공인중개사마다 주력상품이 다름.
- 세입자인척 접근해 볼 필요도 있음.

2. 부자들은 정부 정책을 꿰고 있다.

- 지역별 도시 기본 계획이 있고 도시마다 10년 단위 계획이 짜게 되어있음. 그 계획 안에서 개발이 이루어지기 때문에 부동산 개발 방향도 예측 가능함.
- 2030년까지 도시개발 기본계획안 다 나와있음. 매년 1월마다 변경 및 수정 업데이트함.
- 도시 기본계획 모두를 다 볼 필요는 없음. 크게 구역별 개발 상황, 도시 교통 축 개발 사항, 지역 특화 사항 등을 중점적으로 보면 됨.

3. 실거주 집 마련이 최우선인 사람들의 투자 방법

1) 재개발과 재건축 모르고 들어가면 큰코다친다.
- (재개발) 시장이 5년마다 재개발 사업지구 선정함. 일명 도시정비사업. 일반 분양가 대비 20~30% 저렴하게 구매 가능. 추가 분담금 발생 가능.
- (재건축) 노후아파트, 단독주택지역의 주거환경 개선을 위한 사업.
2) 재개발 재건축의 절차 및 전략
1. 기본계획 수립
2. 정비구역 지정
3. 추진위원회 구성 및 승인
4. 조합설립 인가
5. 사업 시행 인가
6. 관리처분계획 인가
7. 이주/ 철거, 착공, 분양
8. 준공, 조합해산 및 청산
=> 평균 10년 정도 걸림
3) 정비사업 투자 시 필수로 알아야 하는 요소
(1) 감정평가액, 권리가액, 비례율, 분담금
- 감정평가액이 높을수록 선호 평형대를 받을 수 있고, 추가 부담금이 적게 들어감.
- 비례율은 높을수록 사업성이 좋은 것
비례율 = (총 사업이익 / 종전자산평가액) %
- 권리가액 = 감정평가액 X 비례율
- 분담금 = 분양가 - 권리가액
4) 그 외 정비사업 종류
- 주거환경개선사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업, 가로주택정비사업
5) 도시정비사업의 미래
- 높은 시세차익 기대
- 하지만 더 큰 위험 감수해야 함. 기다림이 필수.

4. 아파트, 빌라, 오피스텔, 상가,, 어디가 좋을까?

1) 시세차익 대표 종목은 이것이다 : 아파트
- 내가 어느 정도 돈을 벌었다면, 중간에 나올 줄 알아야 하고 수익형으로 갈아탈 줄 알아야 함. 아파트 가치가 아무리 올라도 내가 팔지 않으면 소용이 없다.
(1) 아파트를 통한 부동산 전략 : 청약 / 전세 낀 매물(갭투자) / 일반매매전략
- 어떤 투자든 수익형 부동산투자 추천.
- (일반매매전략) 1. 무조건 대장아파트를 노려라. 2. 학군이 먼저, 그다음이 역세권. 3. 정비사업으로 묶인 지역을 찾아라. 4. 풍선 효과를 잘 노려라. 5. 평범한 것이 최우선
- 아파트 투자 주의점 : 규제로 인해 아파트 수익률이 생각보다 좋지 못할 수 있음을 항상 명심해야 함. 아파트 투자로 시세차익을 벌기 원하신다면 세금에 대해 필수로 공부해야 함. 시세차익을 거두었으면 그 이후에는 수익형 부동산 투자를 생각해봐야 함. 그리고 부동산 하락장 때에는 과하게 오른 부동산은 매매가가 하락할 수 있으므로 아파트 투자를 무리해서 하는 것은 조심해야 함.
2) 건물주는 수익형 상품의 투자자
- 아파트 한 채 값으로 수익형 여러 곳을 투자한다면 더 높은 부를 얻을 수도 있음.
(1) 수익형 부동산 공통사항
  - 전략 : 가장 중요한 것은 입지. 특히 교통입지가 중요.
  - 매수, 매도시기를 잘 활용해야 함. : 입지가 좋지 못한 수익형 부동산은 월세만 받고 시세가 오히려 떨어지는 경우도 있음. 수익형 부동산 가격이 내려가는 이유는 땅의 면적이 작기 때문. 보통 준공 후 5~7년은 시세가 올라가다가 감가상각이 적용되어 그 이후에는 떨어지는 경향이 있음. 입지가 좋은 경우에는 10년이 지나도 계속 가격이 오르는 수익형 부동산도 있음.
  - 임대사업자 활용 : 일반임대사업자. 비주거형임. 부가세 환급해 줌. 의무기간 10년.
(2) 수익형 부동산 첫 번째 대표주자 - 오피스텔
- 입지 전략 : 싱글족, 신혼부부가 많으므로 출퇴근하기 좋은 역세권이나 상업지 인접지가 좋음. 오래될수록 감가상각이 적용되므로 어느 정도 가지고 있다가 정리하고 새것으로 바꾸는 전략을 짜야함.
  - 수요와 공급을 주의하라 : 유입인구 대비 공급수량 확인하기, 주변 아파트와의 거리 체크.
- 오피스텔 투자 혜택 : 청약 자격 제한 없음. 당첨 이후에도 주택 보유수에 들어가지 않음.? 대출규제도 아파트보다 느슨함.
- 오피스텔 트렌드 변화 : 대형 오피스텔로 선호도가 옮겨가고 있음. 소위 아파텔. 하지만 아파트 대비 주거환경이 떨어지고 소유 대지면적이 작아 아파트만큼 시세가 오르긴 어렵다는 단점이 있음.
- 주의점 : 시세차익보단 월세에 초점을 맞춰야 함.
(3) 부자들이 숨기는 수익형 부동산
- 단독주택과 다가구 주택 : 1인 소유권. 정원이 딸려있고 2층 정도로 구성된 주택. 넓은 대지지분. 단독주택이 재개발사업지에 들어가 있으면 시세차익면에서 큰 혜택을 누릴 수 있음. 재개발 사업지가 아니라면 역세권이나 생활 인프라가 잘 갖춰진 곳으로 초점을 맞추는 것도 좋은 방법. 신축일 경우 입지를 더고려해야 함. 다가구주택은 세대가 아무리 많아도 1 주택자임. 소유주가 받는 월세가 2천만 원 이하면 소득세 안내도 됨. 주의할 점은 수리, 보수할 곳이 많고 불법건축물이 있는 경우도 있어서 잘 보고 매수해야 함.
- 저렴하면서도 쉽지만 조심해야 하는 다세대, 연립, 빌라 : 4층 이하의 구분등기가 되는 부동산을 공동주택이라 함. 보통 이를 빌라라 함. 빌라는 입지만 좋으면 월세와 시세차익을 동시에 누릴 수 있음. 단, 오래된 곳은 결로, 곰팡이 문제 등 유지보수 어려움이 있음. 갭투자도 가능.
(4) 아는 사람만 아는 수익형 상품, 오피스와 지식산업센터
입지 좋은 곳에 있으면 좋은 수익형 상품. 3~5년 단위로 계약하기 때문에 월세가 안정적. 주변에 회사가 많아야 하고 이로 인해 파생되는 기업이 많아야 공실 없이 잘 운영됨. 좋은 입지로는 가산, 구로, 상암, 성수, 강남 일대를 꼽을 수 있음.
- 지식산업센터의 특장점 : 수익률이 높음. 대출이 70~90% 나오기 때문.
3) 상가투자는 건물주로 가는 마지막 관문이다.
상가는 건물주가 되기 바로 직전 단계. 하나만 잘 운영해도 경제적으로 여유 있게 살 수 있음. 많은 투자금이 들어가는 대신 높은 월세 받을 수 있음.
(1) 상권 분석은 어떻게 해야 하나
- 이름 있는 상권 : 강남, 홍대 등은 비싼 임대료로 장사를 하기 어려워 다른 곳으로 이전함. 프랜차이즈만 남아 있음. 역세권, 대학가, 먹자 거리 같은 상권도 좋음.
- 지리적 위치 고려 : 1층은 건물 모퉁이나 전면부가 좋음. 건물 앞 도로가 있다면 편도 2차선 이하가 좋음.
- 시간대별 상권 분석 : 회사는 주말이 텅 빔. 주거단지는 평일이 텅 비고, 대학 가는 방학에 텅 빔.
(2) 상가 주요 투자 전략 4가지
첫 번째, 상가에 처음 투자하는 사람이면 무조건 작은 것부터 시작해야 함. 공실상태가 장기간 지속되면 큰 손실임.
두 번째, 유동인구의 동선 고려가 매우 중요함. 사람들이 머무르는 지역을 찾아야 함. 배후에 주거단지도 있어야 함. 항아리 상권이 좋음.
세 번째, , 역세권이 무조건 답이 아니다.
네 번째, 세입자 월 임대료를 미리 계산해서 투자 결정해야 함.
(3) 상가 투자 시 반드시 알아야 할 4가지
첫 번째, 임차를 맞추고도 세입자와 문제가 발생하는 경우가 있음. 계약서 작성 시 명확하게 책임소재 작성할 것
두 번째, 상가 전문 공인중개사를 선택할 것.
세 번째, 상가는 고층이 저렴, 남향보다 북향 선호(물건 변색 등을 이유로), 상가 앞에 건물이 가까이 있을수록 좋음
네 번째, 양도세가 높음. 50%. 시세차익 노릴 때 유의.
(4) 그 외 상가 관련 이야기.
- 처음 투자시 이미 상권이 안정화된 구축상가에 투자할 것. 신규 분양 상가는 시행사나 분양대행사의 프로모션에 속지 말 것.
4) 경제적 자유를 향한 최종 목표 건물주
- 꼬마빌딩만으로는 경제적 자유를 얻었다고 볼 수 없음.
(1) 빌딩 투자 일반론 : 최소 현금 10억이 있어야 꼬마빌딩 20억 정도, 법인명의 시 30~40억 정도 소유 가능. 장점은 가격 변동이 크지 않음. 반대로 상승장에서 가파른 상승도 없음. 꾸준하게 올라가는 성격 때문에 안정적인 투자 계획을 세울 수 있음. 양도세는 항시 유의. 대출이 잘 나오는 편임.
(2) 꼬마빌딩 투자전략 4가지
첫 번째, 처음에는 적은 꼬마빌딩, 금액이 많이 들어가지 않는 건물부터 시작하자.
두 번째, 리모델링, 재건축 등을 통해 시세차익형 투자를 할 경우 건물 외벽 디자인이나 모양을 너무 튀게 하지 않는 것을 추천함.
세 번째, 공동지분 투자도 방법임
네 번째, 빌딩투자의 경우 전문가를 활용해야 함. 빌딩 전문 공인중개사가 따로 있음. 리모델링하거나 재건축할 경우 건축사를 잘 만나야 하고 세금 문제 처리는 세무사를 통해 해결하도록 함.
(3) 법인 설립의 중요성
취득세 개인 4.6%, 법인 9.4% But 양도소득세 부분에서 법인은 압도적 혜택이 있음. 5억 초과 양도세 발생 시 개인 양도세가 법인 양도세의 두 배 이상이 됨. 법인으로 건물 매수 하는 것이 유리함.
(4) 임장은 건물투자를 위한 필수 노력
- 손품도 중요하지만 현장에 가봐야 보이는 것들이 있음. 걸어서 가 볼 것. 시간대를 달리해서 가볼 것.
(5) 지역 공인중개사 도움 및 인근 지역 파악하기
- 해당 건물의 공실률, 주변 건물 시세, 매매 사례, 인근 주민 상황 등에 대한 정보 얻기.
(6) 현존 임대수익률에 시야를 좁히지 마라.
개조 보수를 통해 건물 가치 상승 가능. 입지가 좋고 개/보수 등을 통해 가치를 올릴 수 있는 물건이라는 판단이 서면 수리/개조 비용을 계산해 보고 투자해도 괜찮음.
(7) 진짜 선한 영향력을 행사하라.
- 세입자에게 잘해줄 것. 그러면 내 건물은 더 잘 되게 돼 있다.

6. 정부정책에 맞서지 않는 방법

정부정책에 크게 영향받지 않는 부동산 물건은 수익형 부동산임.
주거형 투자 규제에 초점이 맞춰지고 있을 때는 비주거형에 관심을 가져야 함

7. 부자들은 자신이 살고 싶은 곳에 투자한다

1) 객관적 판단을 능가하는 감투자
- 부동산은 심리
- 부동산 투자 시 감성 포인트가 크게 작용함. 매도 시 다른 사람에게도 좋아 보이는 물건이 되어야 함.
2) 부동산은 심리와의 전쟁이다.
3) 강남 부자들은 같은 값이면 이것을 선택한다.
같은 값이면 브랜드 있는 물건이 좋아 보임. 대장아파트 대부분 브랜드 아파트.

8. 우물쭈물하다가는 기회가 없다.

가용자금만 준비되었다면 확신이 든 물건은 바로 구매하라. 실패를 많이 할수록 정확한 판단력이 생기고 성공 확률이 높아짐. 작은 투자부터 시작하라. 내 눈에 좋아 보이는 것은 남의 눈에도 좋아 보인다.

(리뷰)
일단 가장 중요한 말은 "현장"에 답이 있다는 것이다. 어떤 부동산을 구매하든 반드시 현장에 가야 한다. 내가 처음 경매에 관심을 가졌을 때 본 상가가 있었는데 지도상으로는 주변에 아파트도 있고 초, 중학교가 있어서 유효수효가 있는 것으로 판단했다. 그래서 주말에 남편과 함께 그곳을 한 번 가봤는데 생각보다 상권이 낙후되었고 내가 본 상가가 메인 도로가 아니었으며 주변 아파트 단지와의 접근 도로(인도)가 매우 불편했다. 그리고 경매 나온 곳 외에도 이미 "임대" 문구가 쓰여있는 곳이 제법 많았다. 그래서 그 상가 경매는 포기했다. 현장을 가야 보이는 것들이 있다.

그리고 앞서 1편에서 말한 것과 같이 정부정책은 정말 중요하다. 지금 같은 무정부 시대조차도 경제에 미치는 영향이 엄청난데 정부가 마음먹고 하겠다고 하는 정책의 내용은 얼마나 직접적인 타격감을 주겠는가. 정부 정책에 대해서는 늘 귀를 쫑긋 세우고 공부해야 한다.

총평

우선, 이 책은 현금흐름을 만들고 싶은 초보 투자자, 혹은 막 투자를 공부하는 사람들에게 도움이 될만한 책이다. 이 책의 저자도 여기서 다루고 있는 내용 중 구체적이고 전문적인 내용은 관련 서적을 보기를 추천하고 있다. 이 책은 전반적인 길잡이를 하는 책이며 그중에서도 수익형 투자(건물투자)에 포커스를 맞추고 있는 책이다. 또한 나의 자녀에게 해야 할 교육에 대해서도 적혀 있어서 부모의 입장에서 아이에게 경제분야에 대해 어떤 부분을 어떻게 가르치면 좋을지 생각해 보게끔 한다. 그런 부분에서 오히려 20대 초반의 이제 막 성인이 된 친구들에게도 이 책을 권하고 싶다. 부모에게서 막 벗어났지만 아직 경제 분야에 대해서는 갓 발걸음을 뗀 아기와 같을 것이기에 어디서부터 어떻게 접근해야 할지 모르겠다면 이 책을 한 번 훑어보길 추천한다.

 

책의 내용을 요약해서 정리했지만 빠뜨린 부분도 많다. 특히 본 요약글에서는 저자의 글 중 예를 들어 설명한 내용이 많이 빠졌기 때문에 이 요약글만 본 사람들은 아마 뻔한 책이라고 생각할지도 모르겠다. 하지만 책을 읽어보면 저자의 의도나 저자가 하고자 하는 메시지를 조금 더 피부로 와닿을 수 있으니 이 요약글은 책을 이해하는 뼈대라고 생각하고 본 책을 읽음으로써 살을 붙이는 과정을 해 나가길 바란다.