상가 매매 대출 상담 후기(신한은행)

요즘 부동산 경기가 안 좋다 보니 상가 가격도 많이 하락했는데요, 그러다보니 지금을 기회로 보고 상가 매수를 시도하려는 분들도 계실 것 같습니다.

오늘은 제가 신한은행에서 상가 매수를 위한 대출 상담을 한 후기를 간단하게 올려드리고자 합니다.

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상가 대출의 경우 아파트나 빌라 대출과 달리 시세가 명확하지 않고 위치와 크기, 층수 등에 따라서 가격이 천차만별이기 때문에 대출 기준 금액을 산정하기는 어렵습니다.

그렇기 때문에 정식 대출을 받기 위해서는 반드시 감정평가를 받아야만 합니다.

하지만, 감정평가 금액도 매매금액과 주변 매매 금액에 영향을 받기 때문에 대략적인 감정평가 금액을 추산을 해 볼 수는 있습니다.

그렇다면, 추산한 감정평가 금액 대비 현금을 얼마나 보유하고 있어야 하는지, 그리고 대출은 어느 정도로 나오는지 생각해보아야 할 것입니다.

대략적으로 추산한 평가금액을 기준으로 고려해야 할 사항은 바로 LTV, DSR입니다.

상가 대출도 주택담보대출과 마찬가지로 LTV 70%, DSR 40%를 동일하게 적용받는다고 합니다.

임대사업자를 내면 사업자 대출이 안되느냐고 질문을 해 보았는데, 사업자 대출의 경우 기존에 상가를 소유하고 있던 소유자가 해당 상가를 리모델링을 해야 하거나 임차인 보증금을 급하게 내줘야 하는 경우에만 해당한다고 합니다.

매수하려는 상가에 임차인이 있는 경우 임대료를 미래소득으로 잡고 DSR 계산을 할 수 있냐고도 여쭤봤는데 그것은 불가능하다고 합니다. 저의 경우 육아휴직자이기 때문에 육아휴직자는 휴직 직전 소득을 기준으로 DSR을 산정한다고 합니다.

그리고 이 DSR에는 제가 전에 썼던 글에서 말씀드렸던 마이너스 통장 한도도 다 포함되는 것이라고 합니다.

 

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임차인이 있는 경우 임차인의 보증금이 우선 변제가 되기 때문에 그 부분은 대출한도에서 제외된다고 합니다. 하지만 그 부분은 상가 매수자 입장에서는 크게 상관없을 것입니다. 일반적으로 상가 매수자가 매수할 때 매도인에게 임차인의 보증금을 제하고 실 매수금액만 보내면 되기 때문입니다.

종합적으로 살펴보면, 매수하려는 상가의 가격의 평가금액이 높고 LTV 70%까지 대출이 나오지만, DSR은 40%로 적용되기 때문에 마이너스 통장이 있을 경우 마이너스 통장을 먼저 해지한 후에 소득을 높여야 상가를 매수할 수 있을 것입니다.

제1금융권에서 이렇게 산정하는 이유는 상가 매수 역시 개인 대출로 보기 때문이라고 합니다.

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과거에는 주택 대출보다 상가 대출이 더 쉽다고들 했는데 앞으로 스트레스 DSR이 더 강화되면 아마 상가대출받는 것이 더 힘들어질 것 같습니다.

제1금융권이 아닌 제2금융권의 경우 사정이 다를 수 있으니 이 부분은 해당 지점에 문의하여 알아보시기 바랍니다.

상가 매매를 하시려는 분들께 참고가 되길 바랍니다.

 

 

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